Der Bericht Frühjahr 2026 des Sachverständigenrats für Immobilien (Sachverständigenrat) bietet eine differenzierte Analyse der aktuellen Marktlage und prognostiziert weder eine rasche Erholung noch einen anhaltenden Markteinbruch. Vielmehr beschreibt er den Markt als in einer Konsolidierungsphase nach den Turbulenzen der letzten Jahre befindlich. Mit rund 23,21 Milliarden Euro blieb das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien im Jahr 2025 deutlich unter dem Höchststand von 2019 bis 2021 und erreichte lediglich etwa ein Drittel des vorherigen Niveaus. Gleichzeitig blieb die erhoffte breite Erholung trotz Zinssenkungen bisher aus.

Der Bericht verweist ausdrücklich auf eine Konsolidierungsphase, in der Strukturen und Bewertungsstandards angepasst werden. Insbesondere im Bürosegment zeigt sich, dass die Preisfindung zwischen Käufern und Verkäufern weiterhin schwierig ist und vielerorts Bilanzabschreibungen erforderlich sind, bevor Transaktionen realisiert werden können.

Darüber hinaus hat sich ein bedeutender qualitativer Wandel vollzogen: Nachhaltigkeit und Energieeffizienz sind nicht länger bloß zusätzliche Kriterien, sondern entscheidende Faktoren für Rentabilität, Finanzierung und Liquidität. Immobilien, die die ESG-Anforderungen nicht erfüllen oder nicht transformiert werden können, verlieren strukturell an Attraktivität am Markt.

Insgesamt beschreibt der Frühjahrsbericht weniger einen wirtschaftlichen Abschwung als vielmehr eine Phase struktureller Anpassung: Bewertungsstandards, Anlegerverhalten und Risikobewertung werden neu ausgerichtet. Der Markt kehrt nicht zum Niedrigzinsumfeld zurück, sondern etabliert schrittweise eine „neue Normalität“ mit geringeren Transaktionsvolumina, höheren Qualitätsanforderungen und zunehmender Divergenz zwischen den Marktsegmenten – insbesondere zwischen nachhaltig transformierbaren Kernimmobilien und strukturell benachteiligten Portfolios.

1. Makroökonomisches Umfeld: Strukturelle Schwächen überschatten die wirtschaftliche Dynamik

Der Frühjahrsbericht 2026 stellt die Entwicklung der Immobilienmärkte explizit in ein weiterhin von Schwäche und Unsicherheit geprägtes makroökonomisches Umfeld. Deutschland befindet sich in einer Stagnationsphase. Trotz geldpolitischer Lockerung (Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank) ist kein nennenswerter Aufschwung der Investitionstätigkeit zu verzeichnen. Der Bericht hebt hervor, dass strukturelle Unsicherheiten, die schwache wirtschaftliche Entwicklung und anhaltende Preisschwierigkeiten die Marktentwicklung weiterhin belasten.

Gleichzeitig betont der Bericht, dass die Investitionszurückhaltung nicht allein durch Zinssätze oder die wirtschaftliche Lage erklärt werden kann. Im Zusammenhang mit strukturellen Standortfaktoren werden insbesondere die hohe Steuer- und Sozialversicherungsbelastung, die regulatorische Komplexität und die politischen Unsicherheiten genannt, die Investitionen erschweren und die Planbarkeit verringern.

Die aktuelle Marktlage ist daher weniger eine vorübergehende Schwächephase als vielmehr Ausdruck fundamentaler Standortprobleme, die sich nicht allein durch Zinssenkungen lösen lassen. Eine rein wirtschaftliche Erholung wird nicht ausreichen, um den Immobilienmarkt langfristig zu stabilisieren. Vielmehr sind Strukturreformen, verlässliche und investitionsfreundliche Rahmenbedingungen sowie eine spürbare Reduzierung der regulatorischen Komplexität entscheidend. Ohne mehr Planungs- und Finanzierungssicherheit werden institutionelle Anleger voraussichtlich zögern, zurückzukehren.

2. Investitionsmarkt 2025/2026: Anpassungsprozess im Transaktionsvolumen

Wie oben dargestellt, wird der Investitionsmarkt für Gewerbeimmobilien im Jahr 2025 weiterhin verhalten bleiben. Bislang gibt es keine Anzeichen für eine dynamische Erholung.

Der Fokus liegt weniger auf dem Volumen als vielmehr auf den anhaltenden Schwierigkeiten bei der Preisgestaltung. Der Bericht beschreibt eine fortwährende Diskrepanz zwischen den Erwartungen von Käufern und Verkäufern, insbesondere im Bürosegment. Während im „Super-Core“-Segment – ​​also für erstklassige, langfristig vermietete und energieeffiziente Immobilien in Toplagen – wieder marktgerechte Preise erzielt werden, bestehen außerhalb dieses Segments erhebliche Bewertungsunterschiede.

Ein wesentliches Hindernis stellen die Bilanzbewertungen vieler institutioneller Anleger aus der Niedrigzinsphase dar, die dem aktuellen Marktumfeld nicht mehr entsprechen. Laut Bericht ist mit verstärkten Verkäufen erst nach weiteren Abwertungen zu rechnen. Die Marktliquidität hängt daher unmittelbar von der Anpassung der Bewertungsannahmen ab. Der Investmentmarkt durchläuft einen Kalibrierungsprozess, in dem sich Renditeerwartungen, Risikoprämien und Exit-Annahmen auf neuen Niveaus einpendeln.

Gleichzeitig verändert sich die Investorenlandschaft. Institutionelle Anleger agieren weiterhin selektiv, während Family Offices und Private Equity in einzelnen Segmenten, insbesondere bei großvolumigen Büroimmobilientransaktionen, eine stabilisierende Rolle spielen. Diese Investoren verfolgen häufig wertsteigernde Strategien. Anstatt langfristig stabile Portfolios zu halten, investieren sie gezielt in Immobilien mit Entwicklungs- oder Transformationspotenzial – beispielsweise durch Modernisierung, ESG-Aufwertung oder Neupositionierung am Markt. Dadurch verschiebt sich der Fokus von risikoarmen Kerninvestitionen hin zur aktiven Wertschöpfung.

Großvolumige, breit diversifizierte Käufe von Kernportfolios, wie sie den Markt während der Niedrigzinsphase dominierten, sind weiterhin selten. Die Transaktionstätigkeit wird selektiver und zunehmend von individuellen Anlageentscheidungen beeinflusst.

Insgesamt befindet sich der Investmentmarkt nicht in einer klassischen Erholungsphase, sondern in einem Anpassungsprozess. Bewertungsstandards, Kapitalquellen und Risikobewertungen werden neu ausbalanciert. Eine Rückkehr zu den Volumina der Hochphase ist kurzfristig nicht zu erwarten; vielmehr etabliert sich ein Marktumfeld mit selektiver Kapitalallokation und einem klaren Fokus auf Qualität.

3. Bewertungsstandards im Jahr 2026: Nachhaltigkeit als Liquiditätsfaktor

Ein zentrales Ergebnis des Berichts betrifft die sich wandelnde Rolle von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz im Bewertungsprozess. ESG-Kriterien sind nicht länger nur regulatorische Aspekte, sondern prägen zunehmend die Marktdynamik. Sie beeinflussen unmittelbar die Vermietbarkeit, die finanzielle Tragfähigkeit und die Verkäuflichkeit einer Immobilie.

Immobilien, die den steigenden Anforderungen an Energieeffizienz und Klimaneutralität nicht gerecht werden, stehen unter doppeltem Druck: Zum einen verschlechtern sich ihre Vermietungsaussichten, zum anderen steigen die Finanzierungs- und Kapitalanforderungen. Der Bericht verdeutlicht, dass sich diese Faktoren direkt in Bewertungsabschlägen niederschlagen (S. 91 ff.).

Nachhaltigkeit entwickelt sich somit von einem zusätzlichen Aspekt zu einem integralen Bestandteil der Bewertung. Die Liquidität einer Immobilie hängt zunehmend von ihrer Transformationsfähigkeit und ihrer Fähigkeit ab, sich an die sich wandelnden regulatorischen Standards anzupassen. Die ESG-Relevanz beeinflusst nicht nur die Rendite, sondern auch die Handelbarkeit und die langfristige Attraktivität als Kapitalanlage.

In diesem Zusammenhang beschreibt der Bericht ein neues Marktgleichgewicht:

• Das Transaktionsvolumen liegt weiterhin unter dem Höchststand.
• Die Qualitätsanforderungen steigen.
• Die Differenzierung nach Standort, Anlagennutzung und ESG-Konformität nimmt zu.
• Aktives Asset-Management gewinnt für den Werterhalt zunehmend an Bedeutung.

4. Ausgewählte Marktsegmente im Überblick

a) Wohnimmobilien

Der Bericht beschreibt anhaltende Spannungen im Wohnimmobiliensegment. Der Wohnungsmarkt befindet sich seit dem starken Anstieg der Bau- und Finanzierungskosten in einer langwierigen Anpassungsphase. Die Bautätigkeit bleibt verhalten, da sich der deutliche Rückgang der Baugenehmigungen der Vorjahre nun in den verzögerten Fertigstellungen bemerkbar macht. Zwischen Genehmigung und tatsächlicher Fertigstellung vergehen oft mehrere Jahre, was bedeutet, dass die schwache Genehmigungstätigkeit in den Jahren 2023 und 2024 das Wohnungsangebot auch in den Jahren 2025 und 2026 weiterhin einschränken wird.

Nach deutlichen Preisrückgängen infolge der Zinswende – -8,4 % im Jahr 2023 und -1,5 % im Jahr 2024 – erholen sich die Kaufpreise seit 2025 moderat; im dritten Quartal 2025 lagen sie 3,3 % über dem Wert des Vorjahresquartals. Der Bericht führt diese Entwicklung unter anderem auf den anhaltenden Wohnungsmangel und die hohe Grundnachfrage zurück, die einen abrupten Markteinbruch, wie er in klassischen Spekulationsblasen zu beobachten war, verhindert haben.

Gleichzeitig bleibt die Angebotslücke das zentrale Problem: Hohe Bau- und Finanzierungskosten, der wirtschaftliche Druck auf die Bauwirtschaft und regulatorische Rahmenbedingungen bremsen den Neubau. Daher wird für 2026 in einigen Gebieten mit einer weiteren Zunahme regionaler Spannungen gerechnet.

b) Büroimmobilien

Im Gegensatz dazu durchläuft der Bürosektor einen tiefgreifenden Strukturwandel. Der Bericht verweist auf veränderte Arbeitsmodelle und technologische Entwicklungen, die die Flächenanforderungen nachhaltig beeinflussen. Hybride Arbeitsmodelle und die digitale Transformation führen zwar nicht zwangsläufig zu einem gänzlichen Nachfragerückgang, verändern aber grundlegend die Anforderungen an Standort, Qualität, Flexibilität und technische Ausstattung von Büroflächen.

Gleichzeitig zeichnet sich ein differenzierter Leerstandstrend ab. Während hochwertige, gut angebundene und zukunftssichere Immobilien vergleichsweise attraktiv bleiben, steigt der Druck auf Objekte mit funktionalen oder energetischen Defiziten. Das Risiko struktureller Leerstände nimmt zu, insbesondere in Nebenlagen.

Der Bericht unterstreicht daher die wachsende Bedeutung eines aktiven Portfoliomanagements. Die Werterhaltung im Bürosegment ist zunehmend mit Modernisierung, Umbaumaßnahmen oder einer konzeptionellen Neuausrichtung der Flächennutzung verknüpft. Das Segment reagiert somit weniger auf kurzfristige Konjunkturschwankungen als auf einen langfristigen Strukturwandel der Flächennachfrage.

Im Gegensatz zum Wohnsegment, das vor allem durch ein geringes Angebot gekennzeichnet ist, wird das Bürosegment von qualitativen Anpassungen, Wandelbarkeit und Nutzungsmöglichkeiten durch Dritte dominiert.

c) Hotelimmobilien

Im Hotelimmobiliensegment hat sich die Nachfrage nach dem starken Einbruch während der Pandemiejahre weitgehend normalisiert. Die Übernachtungszahlen erreichen wieder das Vorkrisenniveau, wobei die Entwicklung unterschiedlich verläuft: Freizeit- und Städtetourismus erholen sich deutlich stärker, während Geschäftsreisen strukturell weiterhin unter dem Vorkrisenniveau liegen.

Gleichzeitig stehen die Betreiber weiterhin unter wirtschaftlichem Druck, insbesondere durch steigende Personal- und Energiekosten. Investoren konzentrieren sich daher verstärkt auf die Kreditwürdigkeit der Betreiber, die Vertragsstruktur und die Standortqualität. Die Marktstabilität im Hotelsektor hängt eng mit der Widerstandsfähigkeit der Betreiber und der Stärke der zugrunde liegenden Nachfragebasis zusammen.

Insgesamt reagiert das Segment weniger auf einen strukturellen Nachfragerückgang als auf die wirtschaftliche Sensibilität gegenüber Kostenentwicklungen und Konjunkturschwankungen. Die Entwicklung von Hotelimmobilien bleibt daher eng mit der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Betreiber verknüpft.

d) Einzelhandelsimmobilien

Der Einzelhandelsmarkt ist weiterhin von Strukturveränderungen geprägt. Der Bericht beschreibt eine anhaltende Polarisierung innerhalb dieses Segments. Lokal ausgerichtete, angebotsorientierte Standorte und Fachmarktzentren mit lebensmittelorientierten Ankermietern erweisen sich als vergleichsweise robust. Im Gegensatz dazu stehen innerstädtische Standorte und klassische Warenhauskonzepte weiterhin unter Anpassungsdruck.

Der strukturelle Einfluss des Onlinehandels ist weiterhin spürbar, obwohl sich stationäre Geschäfte zunehmend anpassen. Mischnutzung, Flächenreduzierung und Umwandlungen gewinnen an Bedeutung. In vielen Stadtzentren wird die Integration von Wohnen, Gastronomie und Dienstleistungen immer deutlicher.

Der Bericht unterstreicht somit die wachsende Bedeutung einer aktiven Portfolioentwicklung auch im Einzelhandelssegment. Der Wert einzelner Immobilien hängt zunehmend von ihrer Anpassungsfähigkeit an veränderte Konsum- und Nutzungsmuster ab.

5. Strategischer Ausblick: 2026 als Jahr der Kursfestlegung

Der Frühjahrsbericht 2026 beschreibt kein Jahr rascher Erholung, sondern vielmehr eine Phase strategischer Entscheidungen. Die Marktteilnehmer stehen vor der Aufgabe,

• unter Berücksichtigung der Bewertungsrealitäten
• aktiv auf die Bedürfnisse des Wandels eingehen (insbesondere im Hinblick auf ESG und Nutzungskonzepte),
• regulatorische Anforderungen frühzeitig integrieren
• und die Investitionen stärker auf Qualität und Zukunft auszurichten.

Die entscheidende Frage ist nicht mehr, wann das Niedrigzinsumfeld zurückkehrt. Vielmehr geht es darum, wie Investoren, Projektentwickler und Portfolioinhaber ihre Portfolios an die veränderten Bewertungs- und Finanzierungsbedingungen anpassen werden.

Die Immobilienbranche steht daher weniger vor einer zyklischen Erholung als vielmehr vor einer strukturellen Neuausrichtung. Transparenz, Transformationsfähigkeit und strategische Planung werden in einem Markt, der stetig anspruchsvoller geworden ist, zu entscheidenden Erfolgsfaktoren.

In einem Markt, der von Bewertungsanpassungen, ESG-Anforderungen und branchenspezifischen Transformationsprozessen geprägt ist, sind juristische Präzision und strategisches Urteilsvermögen unerlässlich. Wir beraten Investoren, Projektentwickler, Portfolioinhaber und institutionelle Marktteilnehmer im gesamten Lebenszyklus von Immobilien – von der Strukturierung und Umsetzung komplexer Transaktionen über ESG- und Transformationsfragen bis hin zur aktiven Unterstützung von Repositionierungs- und Umwandlungsprozessen. Durch die enge Zusammenarbeit mit unseren anderen Praxisgruppen bieten wir integrierte Rechtsberatung und unterstützen unsere Mandanten nicht nur bei der Bewältigung struktureller Veränderungen, sondern auch bei deren strategischer Nutzung.